信息时报讯(记者罗莎琳)日前，2026博鳌产业科技大会于海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店举办，业内人士围绕产业园区迭代周期、民营园区发展路径、AI时代园区运营逻辑展开深度分享，为行业转型提供实操思路。
近年来产业地产市场大幅降温，园区租金、售价跌破建安成本，传统重资产开发模式已经难以为继。园动力产业发展创始人、董事长张鹏指出，产业园区兼具经营性物业与基础设施双重属性，当前行业开发主体已全面转向央国企，国企园区更侧重长期持有运营、平衡现金流，不再追求快速开发销售。在此格局下，民企应主动避开重资产拿地自建赛道。
针对园区同质化、产业定位模糊痛点，张鹏提出核心观点：一个园区一定要承载一条完整产业链。过去行业普遍打造无明确赛道的综合园区，招商无门槛、产业零散，难以形成集聚效应。
业内人士表示，随着“十五五”规划落地，政策对园区专业化运营能力提出更高标准，未来园区必须精准吸纳单一产业链上下游企业，依托垂直产业集群形成资源、人才、价值集聚，摒弃“什么企业都能入驻”的粗放开发模式。
星河产城研究院院长王英杰剖析数字经济、智能体浪潮下民营重资产园区的突围方向。他拆解AI产业五大核心要素：大模型、算力、产业数据、物理空间、产业生态服务。其中大模型研发投入门槛极高、算力中心基建与能耗成本巨大、企业经营数据存在敏感合规风险，三大板块均为国资平台主攻领域，民营重资产园区的核心发力点集中在后两项——物理空间场景打造与产业生态搭建。
行业人士指出，产业园区正式告别地产化开发销售逻辑，从重资产拿地建房转向产业运营、生态服务双主线。民企赛道清晰分化：无重资产储备的运营服务商走轻资产托管路线，聚焦产业链垂直运营；持有重资产的民营园区则抢抓AI数字化机遇，深耕实体场景、搭建产业生态，依托差异化能力穿越行业周期。
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